房价上涨力量博弈： 货币宽松与地方微调推手
摘要：房地产调控再次走到一个关键的十字路口，关于调控是否松动的争议暗涌。”日前据《中国》报道，全国*协常委会在一份提案中如此建议。本报6月21日获悉，上述建议只是全国*协针对实体经济下滑提出的整套提案中的一小部分，并非专门针对房地产调控。
房地产调控再次走到一个关键的十字路口，关于调控是否松动的争议暗涌。
“应放松对一线城市高端住宅的限购。”日前据《中国》报道，全国*协常委会在一份提案中如此建议。
本报6月21日获悉，上述建议只是全国*协针对实体经济下滑提出的整套提案中的一小部分，并非专门针对房地产调控。并有不愿具名的全国*协委员对表示，这也并不代表所有委员的意见。
全国*协经济委员会副主任李德水20日说，对房地产市场的调控*策，要把限购与促销相结合，坚决防止房价反弹并努力实现价格理性回归的调控目标。
根据北京住建委官方数据统计，截至6月18日，本月内住宅签约均价为21238元每平方米，环比5月上涨了7.7％，年内均价首次超过2万。此外，广州、深圳楼市成交价格也在过去一周创下限购以来的新高。
在这火爆迹象背后，究竟是哪些因素推动楼市反弹？反弹能够持续么？
房价上涨力量博弈：货币宽松与地方微调推手
央地博弈
从中央层面来看，限购并未放松。这从最近一周来各部门密集辟谣房地产调控放松可以看出端倪。住建部甚至在6月19日重申，坚持限购限贷为核心的调控*策不动摇，并配合金融部门执行差别化个贷*策。
但是，由于土地出让金大幅下滑，地方财*受损，今年各地楼市*策微调冲动普遍存在。
据接近湖南发改委的人士对本报表示，5月底国家发改委文件确实传达了“利率优惠、降低首付比例、减免相关税费等措施支持居民购买首套普通住房”的信息。
而这，或许是上半年多个地方*府出台的鼓励刚需入市*策的依据。据北京中原地产统计，近40个城市已出台了微调*策，具体手段包括调整公积金贷款首付及上限、重新定义“普通住宅”，减免购房契税或退税，以及对特定住房进行购房补贴等。
在北京，甚至出现了购房资格造假规避限购的情况。据北京不愿具名的中介人士透露，具体有两种方式，一是把外地户籍购房者变通“做入”北京集体户，全部费用加起来大概万元；一种是代办北京工作居住证，“只要是统招统分的本科毕业，正在北京缴纳社保，就可以办理，”咨询北京的一家代办机构称，工作证确需6万元，但办理时间需要个月。
此外，地方*府利用地价推高房价的手法也很纯熟。5月底至今，北京、广州、上海等地接连推出优质宅地，吸引开发商入场，并造出新地王。
“地方*府土地营销的手段很高明，甚至会联手一些旗下的企业做局，推高地价，最后传导到本区域的房价。”上海一家大型地产商投资部人士向本报坦言，地方*府往往选择在市场回暖时推出优质土地，而在市场冷清时，“雪藏”好地。
瑞信中国研究主管陈昌华指出，以上状况，或许正是多年来房地产市场与*府*策博弈的延续，亦是多年来房地产市场调控屡次未果、房价与居民收入越来越背离的原因。
央行的最新调查也显示，近7成居民认为目前房价太高，难以承受，但悖论的是，选择下半年出手的人，却比上季度增加了。
“我担心今年会涨得越来越多，我看的几套房子现在比2月份已经涨了10万-15万了。”深圳市民朱敏（化名）对本报说。
流动性宽松之惑
接受本报采访的开发商、房地产机构人士均认为，除地方*策变通微调之外，货币*策的预调微调，更助推市场逐步回暖。
北京中原地产总监张大伟、上海易居房地产研究院副院长杨红旭便指出，货币因素是房价逐步止跌乃至上涨的根本因素。
据深圳中原整理，自“新国八条”出台以来，市场经历了3次加息及6次上调存款准备金率，市场流动性整体收紧，增加了房地产企业获得资金的难度，也提高了购房成本，到2011年底，房价也出现明显下跌。但随后货币*策却开始松动。
2011年11月底，央行宣布降存准率，2012年2月中，央行再降存准率，“这导致市场格局悄然发生变化”。深圳中原有关人士称，这一次对市场预期产生了巨大冲击，开始出现波动现象，各大商业银行纷纷下调首套房贷利率，5月18日央行再次降低存款准备金率，不断宽松的流动性直接催生了楼市“红五月”。
那么，这些流动性是如何流入楼市的呢？本报调查发现，除了首套房贷款利率优惠之外，在广州、深圳等地，针对二套、多套房的限贷*策已经变相放松，“夫妻双方拥有一套房产的，只要另一方没有贷款记录，就可以办理首套房贷款，享受利率下调优惠，”深圳多位中介人士透露说。而这，已经突破了二套房首付六成、利率上浮1.1倍的调控*策。
广州一家中介点的工作人员透露，目前有一小部分银行在执行“二套”的认定上有松动，“如果你能提供还清证明，我有办法帮你在一些银行申请到房贷”，这位工作人员说，在部分银行，如果购房人此前的按揭已经还清，出具还清证明，即使拥有二套房产也仍可以申请房贷。
货币宽松之下，之前被压抑的改善型和投资型需求纷纷进场。据易居房地产研究院统计，5月份20个典型城市中小户型（平）成交增幅最大，说明部分改善性需求也开始入市了。
降息促使预期改变？
在成交量上升之时，便早有开发商打起了悄悄涨价的主意，并开始积极走量。这种现象在降息之后更加明显，“市场主体预期的方向已发生转变”。深圳中原总经理李耀智说。
李分析称，最近一次降息，从理论上来看，并非直接面向房地产市场，并且宏观调控的总基调仍未变，限购在短期内并不会松动。但是，不得不承认，在此敏感期，降息无疑将更加坚定了市场预期的转向，同时将会对楼市产生巨大的冲击。
新华社最近发表文章亦指出，降息导致购房者心理发生微妙变化。而购房者的心理变化，被房地产开发商充分利用。一些开发商有意释放“房价已见底、调控将放松”的信号，诱导购房者出手。“不排除开发商在唱多卖空”。中国房地产学会副会长顾云昌认为，过去一年来，楼盘都不好卖，竣工面积增加百分之二三十，可销售面积却下滑16％，明显供大于求，开发商压力大，需要回款，少数楼盘出现的热卖现象，有炒作之嫌。
大摩投资分析师吴汉青指出，房地产大量的库存仍旧是困扰企业现金流的问题。根据国泰君安的统计，目前15个主流城市新房平均可售面积接近历史高点，较2010年4月的历史低点上升85％。其中，上海和广州的可售量处于历史高位，分别为1008万平方米及724万平方米。
据媒体报道，住建部已着手汇总分析北上广深等地楼市成交数据，做好“*策储备”，及时应对市场变化。
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